前不久,北京市政府办公厅出台了《关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》。紧接着,央视网刊登了《“官办中介”是权力越俎代庖》的评论文章。对此,笔者提出相关意见如下:
一、要明确房屋中介机构的信息服务特征
房屋中介机构的主要职能就是信息服务——通过登记造册、安排联系的方式,为许多的出租(或出售)房屋登记人与求租(或求购)房屋登记人搭建起沟通的桥梁。至于房屋的成交价格及有关事项,乃是双方当事人相互协商共同办理的事情,中介机构不得以代理人或行纪人的身份介入。至于当事人特别有需求的,可自行委托与中介机构无关的其他机构或个人来评估、代理或行纪。①
二、要明确中介服务工作的机缘性规律
所谓机缘性,指需求者在委托中介服务过程中,因受主、客观复杂条件的制约与影响,必然会有委托服务目的很快实现、过若干时间以后实现,或始终不能实现等各种难以预料的结果。而机缘性的大小,则与该中介机构汇集的有效信息量的大小密切相关。
不难理解,在一定行政区域内的房屋中介机构越少,所汇集的有效信息量越大,找房人的选择面越宽,成功率越高,而服务成本却越低。但要是同一行政区域内的房屋中介机构较多,则不但分流了信息资源,且导致的虚假信息和重复信息也就较多。
三、要明确中介服务工作的射幸合同性质
房屋中介机构与登记人的法律关系属于射幸合同范畴,而不属于人们通常理解的实定合同范畴。
以给付行为这一合同关系客体或标的的性质为分类标准,实定合同指在合同订立时,双方当事人的给付义务已经确定的合同,如买卖合同、租赁合同;而射幸合同指在合同订立时,有一方当事人的给付义务尚未(或不能)确定的合同,如保险合同、彩票合同。
同理,房屋中介机构的给付义务——提供可能与登记人发生租赁(或买卖)房屋关系的人(或单位)的信息并安排会面商谈,这在合同订立时是尚未(或不能)确定的,而有赖于(或取决于)合同成立后约定的偶然事件的发生与否——即在房屋位置、面积、质量、房型、价格等多方面接近登记人双方的条件与要求的情况出现与否。
由于射幸合同具有一定的风险,故在一般情况下,设定这种合同的主体都是国家或政府,企业没有权利设定这种合同。
在我国尚未制定射幸合同法及相匹配的房屋中介合同法则的情况下,笔者按照射幸合同理论和居间合同法则,联系中介工作实践,认为房屋中介服务具有以下法律特征:
1.房屋中介机构行使报酬请求权采取报酬先付方式,即出租(或出售)房屋登记人和求租(或求购)房屋登记人登记时就要交费。
2.由政府设定较低的收费标准。
3.登记人一方花较低的费用,或租赁、买卖房屋成功而不再付出报酬,或没有交易而不能退费。
4.房屋中介机构故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况(如虚假广告、房托、阴阳合同之类),损害登记人利益的,应退还报酬,并承担损害赔偿责任。
有必要指出的是,长期以来,工商部门都是按实定合同范畴的居间合同性质看待中介事物,但又做不到按实定合同法则——“报酬请求权采取报酬后付方式”来约束中介机构,做不到按居间合同有关规定(见合同法第425条、427条)监管中介机构,这个教训应当吸取。
四、要明确中介服务工作规范
1.通过填表登记并附交相关证明材料的方式,快速收集相关信息。通过健全的台帐制度,真实记录服务对象、服务过程和服务结果。
2.每个房屋中介机构不但要开展网上登记、咨询和建立电子档案,而且要开办网站或制作网页,以公布房源信息和规章制度等,做到透明服务和公平服务。
公布房源信息须做到:房屋所在区域(某小区或适当范围)准确无误,房屋建筑年代、楼层、房型、面积、附属设施、装修程度、出租(或出售)价格等清楚明白。
3.登记人有知情权和选择权,可查阅中意房源的原始材料。
4.房屋中介机构可限定查阅材料份数,规定服务期和最高服务次数。
五、要明确中介服务的公益性质
房屋中介是公共信息服务。多年来的房介乱象表明,公共信息服务依靠行业自律不行,依靠一般化的监管和舆论监督也不行,完全市场化的道路不能走。
公共信息服务应该走公益性的发展道路。建议国家住建部设计、制作房屋中介信息软件,内含有关的登记表册、服务程序、规章制度等,下发给各区县政府、乡镇政府、街道办事处的房屋管理部门,以及居民委员会、村民委员会等基层组织使用。建立中国房屋信息中心网站,链接各省市自治区政府、各区县政府、乡镇政府、街道办事处房屋信息中心网站及居民委员会、村民委员会房屋信息网页。规定房源情况详细登记(尤其是价格)属地登记,经核验后公布。公布几个房屋租赁(或买卖)合同范本,供大家斟酌选用。公布房屋租赁(或买卖)合同订立后的属地登记流程,方便当事人直接办理合同备案、纳税等有关手续。
公共信息服务可收取适当费用。
六、要明确对房屋中介机构的监管措施
1.明确房屋中介机构的主管部门和监管部门,制定房屋中介机构的工作规范、收费标准、台帐制度、管理规定、奖惩办法等。
2.房屋中介机构的主管部门和监管部门应定期或不定期地检查房屋中介机构所发布的房源信息的原始材料,和日常工作的台帐记录、数字统计等。
3.注意防备房屋中介机构与房屋评估机构、房屋交易代理人串通信息,哄抬价格类的不良行为。
4.禁止未经登记、批准的房屋中介机构和社会性网站任意发布或转载房源信息,扰乱社会经济秩序。
综上所述,即根据房屋中介机构的信息服务特征,规定其服务范围。根据信息服务的射幸合同性质,规定其收费方式和收费标准。通过制定中介服务规范,切实做好监管工作。通过建好由住建委直属单位经营的房屋中介网络,发挥国有企业的公信力强优势,兼得打击黑房介,控制房价涨的社会效果。
换言之,就是在科学的理论指导、严密的规章制度和刚性的监管机制三结合之下,一方面迫使社会上的中介机构改邪归正——或自动倒闭,或规矩干事;另一方面要求房屋管理部门完善服务功能,履行服务职责,参与市场竞争。
(江利刚 / 撰写于2012.6.26)